小規模宅地等の評価減とは!?相続税が安くなる?

居住用の土地を持っている方は、小規模宅地等の特例を利用すると、相続税を安くすることができます。相続によって財産を得ると、相続税が発生します。これは、亡くなった人(被相続人)と一緒に住んでいた土地を相続した場合も同様です。このような宅地は、被相続人の死亡後も住みたいと考えることが多いです。その際、相続税が発生することを理由に、宅地を手放すのは無理になってきます。一方で、納税資金の工面に苦労することも。そこで大事になってくるのが、相続税の額をカットできる「小規模宅地等の特例」です。今回は、ここに焦点を当てて解説していきます。

 

小規模宅地等の評価減とは

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族の宅地について、一定の要件を満たした場合、その評価額を80%減額できる、というものです。たとえば、もともと1億の評価をされる宅地であっても、この特例が適用されることで、2000万円を基本に納税額が算出されます。非常に恩恵の大きい特例だと言えます。

 

この特例の趣旨は、被相続人や同一生計親族の宅地が、相続人になくてはならないものであることから設けられています。このような宅地に、大きな相続税が課せられてしまっては、相続人がこれまでと同じように住み続けることが困難になってしまいます。こういった事態を回避するために、この特例が定められています。

 

小規模宅地等の特例を使った節税の事例

実際に、小規模宅地等の特例を用いたケースを見ていきましょう。横浜に在住の方で、宅地の評価額は1億円でした。この方は、多くの資産を保有しているため、それを利用した節税を希望していました。そこで採った対策が、広尾に移り住むということです。もともとの宅地が1億円でしたから、小規模宅地等の特例を適用すると、2000万円の評価額となります。つまり、8000万円分の評価額減に成功します。これを、広尾の5億円の宅地に移住することによって、より大きく節税できる方法です。5億円の宅地であれば、特例によって1億円と評価されます。すなわち、4億の評価額減が達成されるわけです。実に5倍の節税効果を発揮できます。

 

小規模宅地等の特例の要件

小規模宅地等の特例が適用されるためには、要件を満たさなければなりません。用件は、相続前と相続後のものに分けられています。両方を満たしたときに初めて、特例が適用されます。

 

相続前の用途

相続前の用途は、被相続人や同一生計親族の事業用や居住用でなければなりません。したがって、休養を目的とする別荘、生活を共にしない親族などが利用している宅地は、適用の対象外です。

 

相続後の宅地の取得者及び利用状況

相続前の用途に対応して、宅地の取得者と利用状況の要件が設定されています。取得者の用件は、下記の表を参照してください。利用状況とは、相続税の申告期限(原則として相続後10ヶ月)までの間、宅地の取得者がその宅地を継続して使っているかどうか、というものです。

 

以上の要件については、表にすると分かりやすいです。そこで、下記に要件をまとめた表を掲載します。

 

相続前の用途

取得者の要件

利用状況の要件

被相続人の事業用

その事業を承継する家族

必要

被相続人の居住用

配偶者

不要

一緒に生活していた親族

必要

同一生計家族の事業用

事業をしていた同一生計家族

必要

同一生計家族の居住用

被相続人の配偶者

不要

居住していた同一生計家族

必要

 

面積の要件

上記の2つの要件の他に、実は面積についても制限が設けられています。特例の趣旨から、あまりにも大きな土地まで、税額の援助をする必要がない、とされているためです。居住用の宅地は、平成26年までは240㎡までだったのですが、税制改正により、平成27年1月1日から330㎡に拡大されています。納税者に優しくなったと言えます。節税の点で考えると、特例が適用される宅地を複数保有している場合、なるべく㎡単価の高い宅地から特例を使用するのが効果的です。

 

 

小規模宅地の特例と遺産分割協議

土地の相続について、相続人が複数いる場合もあります。相続人の間で、適切に財産を分けるための、分割協議がなされます。これがスムーズにいかないと、税制面でのデメリットがあります。基本的に、相続税の申告は、相続の開始を知った日の翌日~10ヶ月以内にしなければなりません。これに間に合わないと、原則、小規模宅地等の特例を始めとする税制上のメリットが適用されません。たとえば、遺産分割協議でもめて、まとまるまでに1年を要したとします。すると、当初申告では、特例が加味されない相続税で計算して、申告することになるわけです。

 

土地は、相続財産のなかでも分けにくいものとして知られています。相続人で按分することが難しい財産です。そのため、協議に時間がかかること多く、家庭裁判所に申し立てられることも少なくありません。協議に1年以上かかることは、決して珍しいケースではないわけです。しかしそれによって、小規模宅地等の特例が受けられないのは、デメリットが大きいです。そこで有効な方法が、更正の請求の手続きです。

 

相続税の申告期限以後、3年以内に遺産分割協議が整った場合、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内に更正の請求をすることによって、小規模宅地等の特例を受けることができます。

協議がまとまりそうにないときは、申告期限後3年以内の分割見込書を前もって提出しておくようにしましょう。

 初回相談は無料ですので、お気軽に相続税の専門税理士が運営する「東京 相続税相談窓口」へお問い合わせください。

 

 

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