亡くなった方名義の土地を相続する場合、土地を評価する「相続税路線価」があります。
相続の際に、よく路線価と略されて使われることが多いです。聞いたことはあるけれど、いまいちよく分かっていないという人も。この路線価は、土地の評価を示すものです。つまり、相続財産を計算するために不可欠なものとなっています。どのように計算したら良いのか、路線価はどうやって見たら良いのか、それが分からなくて困っている人もいるでしょう。そこで今回は、路線価の計算方法や見方、知識などについて解説していきます。
目次一覧
相続税路線価とは
相続税路線価とは、被相続人名義の土地を、正しく数字で評価するものです。相続税を算出するためには、まず被相続人の相続財産がいくらなのかを知る必要があります。相続税算出に欠かせないのが、この路線価だというわけです。路線価は、一般に公開されています。誰でも知ろうと思えば、いつでも知ることができるようになっています。
路線価は国税庁のホームページで確認できる
どこで確認すれば良いかというと、国税庁です。国税庁や税務署に出向けば、その場で確認できます。わざわざ行くのが面倒だという場合には、国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）でも調べることが可能です。路線価の発表時期は、毎年7月頃です。相続税申告をする際に、古い路線価と新しい路線価のどちらを使用したらいいの？ という疑問がよく聞かれます。正解は、「被相続人が亡くなった年度の路線価」です。たとえば、平成28年10月1日に亡くなった場合、平成28年分の路線価が発表されていますから、それを使用すれば良いわけです。
一方で、平成28年4月1日に亡くなった場合、亡くなった年度の路線価を使用します。亡くなったときには、まだ平成28年分の路線価が発表されていません。そこで、相続税の申告は、その年の7月頃まで待たなければならなくなります。
路線価が設定されていない土地の計算方法
例外的に、路線価が設定されていない土地もあります。地方などでそういったケースが見られます。そのときは、「倍率方式」という評価方法を使用します。倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率をかけて計算するものです。倍率については、路線価と同様に国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）で確認可能です。
路線価図の見方と計算方法
路線価図の見方や計算を方法を解説していきます。まず、路線価図を参照して、下記の流れで路線価を計算します。
①路線価図上で調べたい住所の土地がどこにあるかを探す
②その土地が、どの道路に面しているかを確認する
③その道路に設定されている路線価に土地の広さ（㎡）をかける
では、例をとって実際の計算方法をみていきます。住所が東京都世田谷区南烏山6-33-××で、面積が120㎡の土地を想定します。まず、路線価図で住所の土地を確認します。路線価図では番地までしか示されません。
番地の場所が分からないときは、google-mapを利用するのがおすすめです。
路線価図を見ると、当該土地が面している道路が、「380D」だと分かります。先に示した手順のように、この数字に土地の面積をかけることになります。380の単位は千であることに注意が必要です。
つまり、380Dは、380,000円、38万円です。38万円に、土地の面積である120をかけていきます。すると、4,560万円となります。この数字が、土地の評価額となります。
路線価より時価が低いときは、時価で相続税申告をしたほうが良い
相続税路線価は一般的には実勢価格（時価）より低くくなります。
そのため、現金で持っているよりも、土地で持っていたほうが節税になるといわれます。しかしながら、実際のところ、実勢価格のほうが安くなることもよくあります。そのときは、もちろん節税対策としては機能しなくなります。
実際の時価が100だとしたら、相続税の評価額（路線価）はおおむね70～80程度になります。
これが一般的です。しかし前述の通り、実際の時価より相続税評価額のほうが高くなってしまう土地もあるわけです。「相続税評価では○○千万と出たけれど、絶対にこんな良い金額じゃ売れないよ！」という土地です。
市街地にある山や、特殊な事情がある土地に多いです。このような土地であっても、相続税評価額で計算された相続税を払わなければいけないのか？ という問題が生じます。
答えは、払わなくていい、です。このようなある意味、特殊な土地の場合には、不動産鑑定士が算定した評価額などで、つまりは時価で相続税を申告することもできます。
ただし、税務署の人たちも簡単に認めることはないので、注意が必要です。やはり基本的には、路線価を使った方法での申告を望んでいるためです。不動産鑑定士が、よく「払いすぎた相続税を取り戻せます」と宣伝していることがあります。これは、ずばり上記のような事情によるものです。路線価にもとづいて申告するのではなくて、より安い鑑定額によって申告することで、納税額を抑えようという方法です。
土地の評価は、必ずしも路線価だけで決まるものではありません。たとえば、「旗竿地」、「広大地」、「周囲の環境」など、多岐に渡る項目から評価されるものです。正確に知りたいということであれば、税理士や不動産鑑定士などの専門家に依頼するのが良いでしょう。
初回相談は無料ですので、お気軽に相続税の専門税理士が運営する「東京 相続税相談窓口」へお問い合わせください。
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