外国の不動産を相続した場合どうする?

国外の不動産を相続した場合どのような手続きになるのでしょうか?

日本人の夫と海外(韓国とアメリカ)で生活していた妻からこんな質問がありました。
「夫が亡くなり、日本に住む娘と二人で相続することになりました。夫の遺産の中には韓国とアメリカの土地建物があります。この土地建物の相続はどうなるのでしょうか。」

国外の不動産の相続手続きのポイント

1.遺産分割協議書の作成にはサインを取得が必要
2.海外にある不動産の登記はその所在地の法律による
※遺産分割協議書の作成
作成書類:遺産分割協議書
添付書類:相続人の印鑑登録証明書、海外居住者のサイン証明書(日本領事館に請求)
作成時期:相続開始後
作成者:相続人全員

不動産の手続きはどの国の法律に従うべきか

ここで問題となってくるのはどの国の法律に従って相続していくかです。
海外(韓国とアメリカ)で生活していた日本人が死亡した場合、どの国の法律が適用されるかについては、「法の適用に関する通則法」36 条が定めています。
この法律によれば、「相続は、被相続人の本国法による」となっています。
つまり今回のケースでも、被相続人である夫が日本人なので、相続について適用されるのは日本の民法であり、韓国やアメリカの法律ではありません。
被相続人の所有していた遣産はすべて相続人に承継されます。今回のケースでは妻 2 分の 1、娘 2 分の 1 の割合になります。

海外不動産評価の仕方

不動産が日本にある場合、路線価などからだいたいの客観的評価をすることができます。
また、不動産業者に依頼して不動産の評価額を調査することもできます。
これに対して不動産が海外にある場合、不動産の価値がどのくらいなのかを知ることは難しいことが多いです。
日本以外の国では路線価などの指標もない場合が多いからです。このような場合、現地の不動産鑑定士による価格評価がもっとも信頼できるといえます。
日本での海外不動産の取扱いは近ごろとても増えています。海外投資不動産 について、国土交通省は日本人不動産鑑定士の鑑定評価手法のガイドラインを示しています。
また海外不動産投資を行う日本企業も増えています。日本の不動産関係企業や海外不動産評価を行う不動産鑑定士に査定を依頼することも良い方法といえるでしょう。

海外にいる日本人のサイン証明書、在留証明書

相続人の住所が日本にない場合、印鑑登録証明書は発行されません。
今回のケースでも海外生活の長い妻は印鑑登録証明書が発行されないでしよう。このような場合は現地の日本領事館でサインが本人自身のものであるというサイン証明書をもらうことができます。
日本領事館で、係員の目の前で関係書類に署名・拇印 をし、サイン証明書と関係書類をつづり合わせて割り印をもらいます。
アメリカ場合は公証人でも作成してもらえます。住所を証明する在留証明書も現地の日本領事館でもらうことができます。

海外不動産の登記方法

遺産分割が成立し、相続人が無事に不動産を相続した場合、登記などでその権利関係を 明らかにしておくことが必要です。
この場合、法の適用に関する通則法 13 条 1 項は「動産 又は不動産に関する物件及びその他の登記をすべき権利は、その目的物の所在地法による」と定めています。
ですから今回のケースでも韓国の不動産は韓国法の、アメリカの不動産は米国法の登記法によって登記をしなくてはなりません。

海外不動産を相続した場合のまとめ

・相続は被相続人の本国の法律に従って行われる
・海外の不動産評価の方法は現地の不動産鑑定士や日本の海外不動産評価を行う不動産鑑定士にお願いするのが良い方法と言える
・相続人の住所が日本にない場合は現地の日本領事館でサイン証明書をもらう
・海外の不動産登記の方法はその所在の法律による

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