自宅の相続税評価額を知ろう!相続税理士がイチから教えます【評価の基本編】

相続税の財産評価の中でもっとも基本となるのが「自宅不動産」です。

自宅は、建物と土地かにわけられますがこの相続税評価額の出し方を、実例を交えて相続税理士が丁寧に解説させていただきます。

 

建物の相続税評価額を知ろう

建物の相続税評価額を知る上での必要書類を準備しよう

①固定資産税の課税明細書
②固定資産評価証明書(①がない場合)

建物の相続税評価額を知るのは実はとっても簡単です。

建物の相続税評価額は固定資産税評価額に1.0倍して算出します。つまり相続税評価額は固定資産税評価額と同じになるのです。

固定資産税評価額は①固定資産税の課税明細書か②固定資産評価証明書で簡単に確認できます。

 

固定資産税の課税明細書で確認する場合

固定資産税の課税明細書は建物のある市区町村から、住所の場所に毎年4~6月ごろ郵送されてきます。自宅を持っている人はこの紙をもとに固定資産税を支払います。

では実際どのように見たらいいか確認しましょう。今回は埼玉県にお住いの相続太郎さんの自宅を評価します。

まず課税明細書で①資産の場所が「家屋」と記載があるのが建物です。⑤では建物が木造であることが⑥には床面積が103㎡であることが確認できます。

では固定資産税評価額はどこかというと、、⑦価額(評価額)とあるのが建物の固定資産税評価額になります。ここでいうと3,100,000円ですね。

 

 

この3,100,000円がこの自宅建物の相続税評価額です。

固定資産税の課税明細書の書式は市区町村で若干変わりますが、「価格」とあるところにご注目下さい。ちょっと紛らわしい言葉で⑫に固定資産税課税標準額とありますが、こちらは基本的に使いません。
基本的にとしたのはマンションで一室を区分所有している場合などは⑦価額に一棟全体の評価額が(例えば530,000,000円)と⑫の固定資産税課税標準額に持っている一室の評価額(例えば2,000,000円)との記載があります。

この場合は⑫の固定資産税課税標準額2,000,000円がそのマンション一室の相続税評価額になりますので注意が必要です。

 

固定資産評価証明書で確認する場合

固定資産税の課税明細書が見当たらない場合、固定資産評価証明書でも固定資産税評価額を確認することができます。
固定資産評価証明書は市区町村の役所、出張所、また駅などにある証明書発行コーナーで必要書類を提出して発行することができます。発行には運転免許証などの本人確認書類と手数料が350-400円程度かかります。

郵送でとることもできますので、詳しくはお住まいの市区町村の役所に「固定資産評価証明書を取りたいのですが?」とお尋ねください。

さてこれで建物評価はわかりましたので次は土地の相続税評価額を調べましょう!

土地の相続税評価額を知ろう

土地の相続税評価額は国税庁が道路につけた値段(路線価といいます)に土地の面積㎡をかけることで算出します。

 

土地の相続税評価額を知る上での必要書類を準備しよう

①固定資産税の課税明細書
②路線価図
➂土地の登記簿謄本
④詳しく評価する場合には測量図や公図

 

まず地番の確認をします

まず①固定資産税の課税明細書で「地番」の確認をします。「住所」と「地番」が異なる場合があります。

土地の路線価を確認するためには「地番」が必要です。

今回の相続太郎さんの住所は「本川俣75-2」ですが、地番は「本川俣692-5」となっています。

では次に「本川俣692-5」の路線価を確認しましょう!

 

次に国税庁HPで路線価を確認します

インターネットで国税庁 路線価と検索しましょう。

案内にしたがって平成29年⇒埼玉県⇒路線価図⇒羽生市⇒本川俣と順にクリックをしていきます。

 

 

そして路線価図で地番「本川俣692-5」を探します。ありましたね!

 

黄色のところが、太郎さんのご自宅、路線価は「106D」と書かれています。

これは千円単位で記載されていますので、太郎さんのご自宅の路線価は106,000円であることがわかりました!

 

路線価がわかりましたので、これに土地の面積をかけましょう

土地の面積を調べるには➂土地の登記簿謄本で確認しましょう。

①固定資産税の課税明細書の課税地積がありますが、実際の地積とは異なる場合があるので必ず登記簿謄本での確認が必要です。

 

課税明細書の課税地積は「160㎡」とありますが、登記簿謄本には「188.53㎡」とあります。土地の面積は「188.53㎡」とわかりましたね!!

実はこのズレについては別の観点で調査が必要ですがひとまずカツアイします。

 

先ほど調べた路線価「106,000円」×登記簿謄本の地積「188.53㎡」=19,984,180円となります。これが基本の土地の相続税評価額となります。

 

詳しく評価する場合には測量図や公図で土地の形状を細かく調べます

実は先ほどの19,984,180円は土地がきれいな正方形や使い勝手のよい長方形だった場合の価額です。

いびつなカタチだったり、道路にあまり接していなかったり、近くに墓地があったりなどいろいろな要素で土地の相続税評価額を減額することができます。

 

例えば今回の太郎さんの公図を見ると、かなりイビツな形をしていることがわかります。

この場合は、不整形補正率という減額割合を19,984,180円にかけ、

土地の相続税評価額を大幅に下げることができます。

 

 

次回「応用編」では土地の評価額が下がる場合の計算方法を解説していますので好ご期待!!

自宅の相続税評価額の基本のまとめ

相続太郎さんの自宅は建物が3,100,000円、土地の部分が約20,000,000円で合計23,100,000円であることがわかりましたね。

おさらいです。建物は固定資産税評価額、土地は土地の面積に路線価をかけて相続税評価額を出します。

自分や親御さんの財産の評価を知ることが相続対策の第一歩です。

もちろん全部自分で出そうとは思わずに、税理士等のプロに相談してみるのもおすすめです。

 

 初回相談は無料ですので、お気軽に相続税の専門税理士が運営する「東京 相続税相談窓口」へお問い合わせください。

 

 

 

この記事が気に入ったら
いいね ! しよう

関連記事

  1. 相続税の非課税財産!?相続税のかからない財産があります!すぐできる節税…

  2. 相続税の路線価評価とは|相続税申告にあたり事前に確認しよう!